手当たり次第物件調査2件目は、エミネンス亀戸という物件行ってきました。

鉄筋コンクリート7階建て、1億5000万円の物件です。
満室時の表面利回りは、7.54%です。

外装は平成19年4月にリニューアルしてあり、きれいです。
3方道路の角地で検査済取得物件とマイソクにはあります。



JR総武線「亀戸」駅 9分
東武亀戸線「亀戸水神」駅 1分

亀戸水神駅も東武亀戸線も聞いたことはありません。立地的には、普通です。
片側2車線の丸八通りに面しており、物件調査中、ハチロクが走り抜けていきました。

1Fが駐車場と倉庫で、2F～7Fが住居です。
その駐車場と現空です。想定賃料10万円と書かれていますが、
駅前の不動産屋でみたところ、相場は2万5千円のようです。
車2台プラス倉庫ですが、ちょっと高く想定してる気もします。
　

住居は、19.68㎡の1Rが各部屋2つの合計で12部屋です。
図面を見ると、3点ユニットですが、広めのキッチンがついているようです。

なんとかなるのではないでしょうか。空室も7Fの部屋に1つあるだけのようでした。
ポストがふさがれているのと、カーテンがかかっていないのを確認しました。
　

エントランスというには狭いですが、きれいです。
オートロックもついています。おかげで中に入ることはできませんでした。
　

階段で屋上まで行ってみました。屋上ウレタン防水がされてるとマイソクにあります。
うーん、ちゃんとやられているのか、全然わかりません。どこを見ればよいのでしょうか。
　

収支をシミュレーションしてみたところ、マイナス36万3千円と出ました。
フルローンで残耐用年数の期間、金利3%、満室時家賃、税金33%で計算しています。

またもや、マイナスです。想定賃料は、駐車場は空いてるし、住居も702が空いているのに、
想定家賃が一番高いのにマイナスかよ。こんなの買ったら人生終わりそうです。

よさそうな物件があって、不動産屋に問い合わせをしたら、売主が売るのをやめたから、
他にもいい物件があるよって、送ってくれたのが、この物件でした。
あまりよい不動産屋ではないのかもしれません。もうちょっとましなの送ってください。

他にも2件、この不動産屋からの資料がありますが、見に行くのやめます。
また、物件検索から、はじめないと。

また、近くに13階建てのマンションが建つようでした。さらに、少し駅に近づいたところで、
他のマンションに対してですが、建築反対運動やってました。