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物件調査 エスポアール落合


あけまして、おめでとうございます。

今年1件目の物件調査です。正月は実家に帰るので、その近くの物件を調査です。
今年は、1棟に挑戦というわけで、とりあえず手当たり次第物件見に行ってみるつもりです。

どこを見てよいのやらまるでわかりません。収支のシミュレーションもわかりません。
ぼちぼちやって行きます。

エスポアール落合 鉄骨造5階建。
西武新宿線「下落合」 徒歩5分
都営大江戸線「中井」 徒歩7分
東京メトロ東西線「落合」 徒歩7分

価格は、1億2,800万円。年間の想定賃料は、1,200万円。
表面利回りは、9.37%と書いてありました。

1階に店舗が2つ、左側は空いています。右側は、居酒屋が入っているようです。
カウンターに席が5つくらいでしょうか。空いている左側も居酒屋だったようで、
その面影が残っています。看板など残っているので、最近つぶれたのでしょうか。
 IMG_0410.jpg IMG_0411.jpg


2~5Fの住居の方は、5Fが3DKの47.81㎡、それ以外は、24.21㎡の2Kまたは、31.69㎡の2K。一つだけ、31.69㎡の1Rにリフォームされています。

空室は2つと物件概要書に書いてありましたが、ガスの元栓が横になっているのが
2つでしたので正しいようです。リフォームされた1Rと、3Fの2Kがひとつ空いています。
IMG_0414.jpg IMG_0422.jpg

比較的きれいですが、鳴りませんって書いてあったり、どろどろに汚れた排気口があったり、
あまりよい印象ではありません。
IMG_0418.jpg IMG_0419.jpg

収支の計算をしてみると、キャッシュフローがマイナス114万円と出ました。
見に行くまでもない物件でした。RC(耐用年数47年)だとばかり思っていたのですが、
鉄骨造で、耐用年数残の18年でローンの計算をすると、大幅にマイナスです。

立地的にも魅力はありませんし、概要書にある想定家賃も高めにされてるだろうし、
その条件ですら、マイナスになる物件は見に行かずに却下できるようにならなければ。

ローンシミュレーションは、ExcelのPMT関数を使いました。以下が参考になります。

Excelでローン計算
http://www.atmarkit.co.jp/fwin2k/win2ktips/396goalseek/goalseek.html

鉄骨造の耐用年数って34年でいいんでしたっけ?鉄骨の太さによって、耐用年数が
決まるようなのですが、見ただけじゃ、全然わかりません。誰か教えてくださいな。

あと、建ぺい率の計算は、セットバックの部分って含んで計算するんでしたっけ?
この物件、セットバックの部分を入れないと、建ぺい率オーバーなんですよねぇ。

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200801020100
<<ランドバンキング検討中 | 自由すぎるよね。。 | マクロミル 500円ゲットです。>>
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| 自由すぎるよね。。 |
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