先週末、鎌倉にプチ旅行してきました。

コースは、鎌倉観光協会のホームページに載っていた、以下のコースを観光することにしました。

ただし、コースガイドにはあえて逆らって、北鎌倉から鎌倉へ向かう逆のコースにしました。
他人の敷いたレールに従うほど、人間できてません。

北鎌倉駅→建長寺→鶴岡八幡宮→鎌倉駅→長谷寺→高徳院（大仏）→鎌倉駅
このコースでまわりました。

まず、11時08分に池袋発の湘南新宿ラインに乗りました。1時間電車に揺られます。
12時頃に北鎌倉に到着するので、まずは当然ご飯を食べることになりますよね。



鎌倉五山というおそばやさんで、建長汁セット（けんちんじると読む）を食べました。
紫陽花ご飯がついてきます。紫陽花ご飯は、炊き込みご飯です。
店を出ると正面にアイスクリームを売っているお店があるので、もちろん食べました。

すこし歩くと、建長寺に到着します。拝観料300円を払って中に入ります。
入り口では、窓口のおばさんががめつく拝観料を取ってきますので、ちゃんと払いましょう。

すごくのどかなところで、奥のほうへ行くと、長い階段を上っていけるところがありました。
ずいぶん上のほうまで続いていましたが、15段くらいでリタイアを決めました。
旅の最初から飛ばすとロクなことないじゃん。もう若くないですから無茶はしません。

次に鶴岡八幡宮です。建長寺から15分くらい歩くと、見えてきます。
初詣の人が多数いて、出店とかもいっぱい出てました。大判焼きを食べてご満悦です。
お参りは、混んでいたので遠慮しておきました。他で初詣したし、別にいっかって感じです。

さらに旅は続きます。また歩いて10分くらいで、JR鎌倉駅に到着しました。
ガイドでは、江ノ電の鎌倉駅となっていたのですが、ゴールであるJR鎌倉駅に到着
しちゃって、一瞬あせりましたが、すぐ横に江ノ電鎌倉駅がありました。

江ノ電で長谷駅まで行きます。長谷寺まではすぐです。大きな観音様があります。
ここでも拝観料を300円取られます。結構高いよねぇ。ここまで来るともう、
次の大仏にしか興味がなくなってるので、さらっと流します。



というわけで、大仏とご対面。彼に会うのは、中学生の時以来になります。元気そうでした。
大仏の内部に入ることができます。内側から大仏のお腹を触るとあったかくてちょっと感動。。
大仏では拝観料はありませんが、内部に入るのに、20円だけ取られます。安いですよね。


おみやげ屋さんで大仏グミ、湘南グミ、大仏飴をゲットしておきました。

登戸ついで物件調査2件目です。

RC造3階建て、築20年、2LDKが6部屋で、1億800万円の物件です。
表面利回りは、6.4%。現況満室になってます。



概観は、きれいではありませんが、汚くもありません。悪くはないのではないでしょうか。
　

部屋は、2LDK（LDK10畳、洋室6畳、和室6畳）が6部屋あります。バス・トイレ別です。
40㎡ほどありそうなので、リフォーム次第では、バリューアップもできそうです。
　

ガスはプロパンを使用してます。プロパンにすると、設備はプロパン業者が負担してくれるようですが、中古の場合はどんなメリットがあるのでしょうか。メリットなのかわかりません。



収支シミュレーションでは、マイナス115万円と出ました。うーん、条件が厳しすぎるのかなぁ。
いやいや、利回りが6.4%と低いから、マイナスになってしまっているのでしょう。

これが、10%くらいあれば、プラスになります。そういった物件必ずあるはずです。
気長に探して行こうかと。

どうせ今は、お金ないので買えないしね。来るべき時まで、鑑定眼を磨いておこうと思います。月、5件の物件調査を目標としていきます。ひたすら見るべし、見るべし。

友人の家が登戸にあるので、ついでに物件調査です。
レインズに掲載されていた、登戸の物件を見てきました。

鉄骨ALC造3階建て、1億500万円の物件です。
満室時の表面利回りは、7.06%です。現在は満室のようです。



小田急線「登戸」駅 5分
JR南武線「登戸」駅 5分

マンション名からして、「イトウコーポ」なので、まったく期待していませんでした。
さらに、築25年で鉄骨造（耐用年数34年）なので、キャッシュフローもマイナスに
なるとわかってました。

ここのところ、ダメな物件ばかり見ていたので、これくらいは判断ができるようになりました。
でも、見てきました。

　

1Fに駐車場が1台、1F-2Fに1DKが8室、3Fが3LDKです。築25年ですから、まぁきれいではないです。
　

3Fはオーナーが住んでいるのでしょうか。3Fに行こうとするとシーサー？の出迎えです。


収支のシミュレーションは、耐用年数残が9年なので、年間1,000万ほど返すことになるので、
マイナス819万円です。絶対に買いません。ていうかそういうレベルじゃありません。

RC造または、木造またはS造の新築くらいしか、プラスにならないかも。
ちょっと考えないと。いい物件どころか、検討に値する物件すら見つけられてません。.

手当たり次第物件調査2件目は、エミネンス亀戸という物件行ってきました。

鉄筋コンクリート7階建て、1億5000万円の物件です。
満室時の表面利回りは、7.54%です。

外装は平成19年4月にリニューアルしてあり、きれいです。
3方道路の角地で検査済取得物件とマイソクにはあります。



JR総武線「亀戸」駅 9分
東武亀戸線「亀戸水神」駅 1分

亀戸水神駅も東武亀戸線も聞いたことはありません。立地的には、普通です。
片側2車線の丸八通りに面しており、物件調査中、ハチロクが走り抜けていきました。

1Fが駐車場と倉庫で、2F～7Fが住居です。
その駐車場と現空です。想定賃料10万円と書かれていますが、
駅前の不動産屋でみたところ、相場は2万5千円のようです。
車2台プラス倉庫ですが、ちょっと高く想定してる気もします。
　

住居は、19.68㎡の1Rが各部屋2つの合計で12部屋です。
図面を見ると、3点ユニットですが、広めのキッチンがついているようです。

なんとかなるのではないでしょうか。空室も7Fの部屋に1つあるだけのようでした。
ポストがふさがれているのと、カーテンがかかっていないのを確認しました。
　

エントランスというには狭いですが、きれいです。
オートロックもついています。おかげで中に入ることはできませんでした。
　

階段で屋上まで行ってみました。屋上ウレタン防水がされてるとマイソクにあります。
うーん、ちゃんとやられているのか、全然わかりません。どこを見ればよいのでしょうか。
　

収支をシミュレーションしてみたところ、マイナス36万3千円と出ました。
フルローンで残耐用年数の期間、金利3%、満室時家賃、税金33%で計算しています。

またもや、マイナスです。想定賃料は、駐車場は空いてるし、住居も702が空いているのに、
想定家賃が一番高いのにマイナスかよ。こんなの買ったら人生終わりそうです。

よさそうな物件があって、不動産屋に問い合わせをしたら、売主が売るのをやめたから、
他にもいい物件があるよって、送ってくれたのが、この物件でした。
あまりよい不動産屋ではないのかもしれません。もうちょっとましなの送ってください。

他にも2件、この不動産屋からの資料がありますが、見に行くのやめます。
また、物件検索から、はじめないと。

また、近くに13階建てのマンションが建つようでした。さらに、少し駅に近づいたところで、
他のマンションに対してですが、建築反対運動やってました。
　

ランドバンキングを調べていたら、いきなりやめたほうがいい的な記事が。

Royal Siam Trust のランドバンキングには投資しないことにしました。
というブログの記事をみつけてしまいました。
http://otsu.seesaa.net/article/15658158.html

勧められているのは、まさにこのRST社のものです。

（１）会社の信頼性がわからないこと
（２）投資対象の土地がどんなものか、よくわからないこと
（３）出資金がなぜ米ドル建てなのか、わからないこと

たしかに、会社の信頼性は、まったくわかりません。情報は少ないです。
僕の力では、調べるのは困難でした。

投資対象の土地もまったくわかりません。国が助成金を出して、トラート県の
開発を進めているとのことでしたが、詳細は見つけられませんでした。

自分は不動産投資をやってますが、現地も確認せずにというのは、僕の常識では
ちょっと危険な気はします。

出資金がドル建てなのについては、対象地の購入を行う開発業者は、
タイ国外の大手ホテル開発業者となるからとの説明がありました。

以下のサイトで、タイ王国の紹介がされていました。
注目されている国であるのは間違いないようです。

タビビト
http://www.jtb.co.jp/kaigai/tabibito/

この中でバンコクから車で3時間のフアヒンというところの、
ビーチリゾートが紹介されています。

今回投資対象のホワイトサンドビーチは、バンコクから飛行機で50分
車で5時間程の距離にある、カンボジアとの国境に近くの海岸線に位置します。
ちょっと遠いように思われます。

マイナスの部分ばかり書いてしまいましたが、ネットには紹介されていない情報を、
アドバイザーの方から聞いています。それは、カンボジアのカジノの存在です。

バンコク発のカジノ行きバスも多数出ているようですし、ビーチリゾートにカジノ
っていうのを狙ってホテルが進出してくる可能性もあるのではないでしょうか。

ランドバンキングでは、キャピタルゲインを狙う為、ホテルが繁盛するかどうかと
いった部分は関係ありません。それまでに売り抜けているわけですから。
この部分も自分のやっている賃料でインカムゲインを狙う不動産投資とは異なります。

未造成の土地ですから、これ以上下がることは考えられないし、投資してみる価値が
ある商品ではないかと感じました。

M社が雑誌に載せてる記事
http://www.meyerjapan.com/press/images/Seven-Hills/200712.pdf
http://www.meyerjapan.com/press/images/Seven-Hills/200801.pdf

うーん、どうしよう。買っちゃおうかなぁ。ちなみに、１ユニットが19,250ドルします。
分割もできるようですが、かなり手数料がかかってしまうので、問題外です。

あけまして、おめでとうございます。

今年１件目の物件調査です。正月は実家に帰るので、その近くの物件を調査です。
今年は、1棟に挑戦というわけで、とりあえず手当たり次第物件見に行ってみるつもりです。

どこを見てよいのやらまるでわかりません。収支のシミュレーションもわかりません。
ぼちぼちやって行きます。

エスポアール落合 鉄骨造5階建。
西武新宿線「下落合」 徒歩5分
都営大江戸線｢中井」 徒歩7分
東京メトロ東西線「落合」 徒歩7分

価格は、1億2,800万円。年間の想定賃料は、1,200万円。
表面利回りは、9.37%と書いてありました。

1階に店舗が２つ、左側は空いています。右側は、居酒屋が入っているようです。
カウンターに席が５つくらいでしょうか。空いている左側も居酒屋だったようで、
その面影が残っています。看板など残っているので、最近つぶれたのでしょうか。
　　


2～5Fの住居の方は、5Fが3DKの47.81㎡、それ以外は、24.21㎡の2Kまたは、31.69㎡の2K。一つだけ、31.69㎡の1Rにリフォームされています。

空室は2つと物件概要書に書いてありましたが、ガスの元栓が横になっているのが
2つでしたので正しいようです。リフォームされた1Rと、3Fの2Kがひとつ空いています。
　

比較的きれいですが、鳴りませんって書いてあったり、どろどろに汚れた排気口があったり、
あまりよい印象ではありません。
　

収支の計算をしてみると、キャッシュフローがマイナス114万円と出ました。
見に行くまでもない物件でした。RC（耐用年数47年）だとばかり思っていたのですが、
鉄骨造で、耐用年数残の18年でローンの計算をすると、大幅にマイナスです。

立地的にも魅力はありませんし、概要書にある想定家賃も高めにされてるだろうし、
その条件ですら、マイナスになる物件は見に行かずに却下できるようにならなければ。

ローンシミュレーションは、ExcelのPMT関数を使いました。以下が参考になります。

Excelでローン計算
http://www.atmarkit.co.jp/fwin2k/win2ktips/396goalseek/goalseek.html

鉄骨造の耐用年数って34年でいいんでしたっけ？鉄骨の太さによって、耐用年数が
決まるようなのですが、見ただけじゃ、全然わかりません。誰か教えてくださいな。

あと、建ぺい率の計算は、セットバックの部分って含んで計算するんでしたっけ？
この物件、セットバックの部分を入れないと、建ぺい率オーバーなんですよねぇ。